Kamerverhuur geen onderneming: afwijzing geruisloze inbreng artikel 3.65 Wet IB 2001

Samenvatting

Het hof oordeelt dat de verhuur van kamers in een landhuis vanaf 2016 niet langer als onderneming kwalificeert. De werkzaamheden en het rendement bleven binnen de grenzen van normaal vermogensbeheer.

Uitspraak

Een echtpaar verhuurde jarenlang kamers in een landhuis. In het verleden waren daarbij ook zorgtaken betrokken. Tot en met 2015 behandelde de Belastingdienst de inkomsten als winst uit onderneming. Voor 2016 kwam de inspecteur daarop terug. Volgens hem was de exploitatie inmiddels geen onderneming meer, maar normaal vermogensbeheer.

Het hof stelt voorop dat de bewijslast bij de inspecteur ligt, omdat de Belastingdienst de verhuur eerder als onderneming had geaccepteerd. Die bewijslast wordt echter gehaald. Doorslaggevend is dat de activiteiten vanaf ongeveer 2010 wezenlijk zijn veranderd. Waar vroeger meer zorg en begeleiding aan bewoners werd gegeven, ging het later vooral om verhuur aan studenten. Daarbij werden twaalf kamers tijdelijk verhuurd en daarnaast enkele woonruimten permanent.

De werkzaamheden van de verhuurders waren volgens het hof niet voldoende om van een materiële onderneming te spreken. Het ging vooral om het schoonmaken van algemene ruimten, het uitvoeren van klein onderhoud, contact met huurders en sociale betrokkenheid. Groot onderhoud werd uitbesteed. De huurders hielden hun eigen kamers schoon en verzorgden zelf hun maaltijden. Van een pensionbedrijf of vergelijkbare onderneming was daarom geen sprake.

Belangrijk is ook dat geen hoger rendement werd behaald dan bij normaal vermogensbeheer mocht worden verwacht. De combinatie van arbeid en rendement voldeed dus niet aan de zogenoemde arbeid-plus- en rendement-plusgedachte.

Het gevolg is stevig: de onderneming werd fiscaal geacht te zijn gestaakt. De meerwaarde van het pand mocht via de foutenleer in het laatste openstaande jaar worden belast. Ook het verzoek om geruisloze inbreng in een bv werd afgewezen, omdat daarvoor een onderneming nodig is. De klacht over box 3 slaagde niet, omdat een individuele en buitensporige last niet was onderbouwd. Voor verhuurders is deze grens dus belangrijk.

ECLI:NL:GHARL:2026:4064 16 juni 2026

Heeft u hierover vragen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag verder. U bereikt ons via info@steradvies.net of 0229-313036.